חוזה

הגדרה

חוזה הינו כתב התקשרות חוקי בין שני צדדים או יותר, שבו מתחייב כל צד לעשות משהו למען הצד השני בעבודה או בתשלום וכדומה.

חוזה נוצר כתוצאה ממפגש רצונות בין שני צדדים כשירים, באמצעות הצעה וקיבול.  כורת החוזה משנה את מצבו המשפטי כאשר מעת כריתתו מוקנית לצד השני הזכות לקבל את מה שהבטיח. בחוזה ישנה נטילת התחייבות.

אם אדם מתחייב בחוזה ואינו מקיים את התחייבותו, הצד השני רשאי לתבוע את מה שהובטח. כך שהחוזה הוא מכשיר משפטי אשר צופה פני עתיד.

דיני החוזים מאפשרים את חופש החוזים אשר בא לידי ביטוי בהוראות חוק החוזים, כך שחוזה יכול להכרת בכתב או בעל-פה, ותכנו של החוזה הוא ככל שיסכימו הצדדים, למעט חריגים כגון חוזה לא חוקי.

החקיקה העוסקת בחוזים

חוק החוזים (חלק כללי) עוסק בהגדרת חוזה, בשאלות כיצד חוזה נכרת, הפגמים העשויים להביא לביטולו, תוצאות ביטולו של חוזה ודרכי ביטולו, תוכנו של חוזה, השלמת הוראות חסרות בחוזה, כיצד מפרשים חוזה ועוד פרטים נוספים.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מעגן את הסעדים אותם יכול הצד הנפגע מהפרת חוזה לתבוע מהצד המפר. מדובר בסעדים של אכיפה, ביטול ופיצויים.

חוק החוזים האחידים, מטרתו להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים. חוזה אחיד הוא נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים. חוק החוזים האחידים חל על מגוון רב של חוזים ובא למנוע מצב של חוסר איזון משמעותי ביחסים בין הצדדים. החוק קובע כי אם תנאי בחוזה אחיד שיש בו בשים לב למכלול התנאים והנסיבות משום קיפוח לקוחות, זה הוא תנאי מקפח. במקרה זה בית המשפט ובית הדין לחוזים אחידים יבטלו או ישנו אותו. החוק עוד קובע כי בהתקיים מספר תנאים בחוזה אחיד חזקה עליהם שהם מקפחים.

ישנם חוקים רבים אחרים המתיחסים לסוגים ספציפיים של חוזים. אלו קובעים לגבי סוג ספציפי של חוזה איזו הסכמה דרושה כדי שתיחשב לחוזה, הצעה וקיבול, אם קיימת חובה לערוך את החוזה בכתב, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, הפרה יסודית ועוד הוראות רבות אחרות. בין חוקים אלו ניתן למנות את:

חוק המכר

חוק המכר (דירות)

חוק המתנה

חוק המקרקעין

חוק השכירות והשאילה

חוק חוזה הקבלנות

חוק חוזה ביטוח.

חוזה אלקטרוני הינו חוזה שנכרת באמצעות אתר אינטרנט או בדואר אלקטרוני או באמצעות תוכנות ללא מפגש אנושי. קיימת בעיה בהכרה בתוקפם של חוזים מסוג זה. הסיבה העיקרית לכך היא שניתן להתקשר בהם בקלות רבה מדי ומכאן קשה לברר אם קיימת גמירות הדעת והמסוימות הנדרשת להתקשר בחוזה, עפ"י דיני החוזים. אדם שהקיש במקלדת על לחצן "אישור" יתכן ולא היה מודע למשמעות פעולתו שמהווה אישור מצידו לקיום חוזה על כל השלכות הנובעות מכך לרבות אחריותו וההתחיבויות המוטלות עליו מרגע שהקיש על מקש   ה"enter" במקלדת. קושי נוסף נובע מכך שחוזה אלקטרוני הינו בדרך כלל חוזה אחיד ואשר עליו חלים הוראות חוק החוזים האחידים. החוזה נוסח על ידי צד אחד וניסוחו נשלט על ידי מי שסיפק אותו והציב אותו באתר האינטרנט.

עריכה או בדיקה של חוזים

  חוזה עבודה אישי

                                                                                      
באמצעות חוזה עבודה אישי נקבעת ההתקשרות בין העובד למעביד. עובדים שונים במשק כגון עובדי תעשיה טקסטיל מורים וכו' קשורים בהסכם עבודה קיבוצי, הכולל את מכלול תנאי העבודה ויחסי עובד מעביד. במקרים אלו ניתן להסתמך על ההסכם הקיבוצי ולעיתים ניתן לשלב גם הסכם אישי, המסדיר תנאים משופרים כגון שכר, חופשה שנתית, שעות נוספות, זכויות גמל ופנסיה וכד'.

במידה ואין הסכם קיבוצי נקבעים מכלול תנאי העבודה במשא ומתן בין העובד והמעביד. במקרה זה כדאי לדעת את הזכויות המגיעות על פי החוק, ולבקש מהמעסיק תנאי עבודה וזכויות מעבר למה שזכאי העובד עפ"י החוק.

חוזי מכירה ורכישה במקרקעין

עריכת חוזה מכירה או רכישת נכס במקרקעין כרוכה בסיכונים רבים. מומלץ מאד לבצע עסקה כזו רק לאחר ביצוע כל הבדיקות הדרושות להבטחת זכויות הצדדים. בדיקות אלו כוללות את אופן רישום הזכויות בנכס, פגמים בזכויות (כגון עיקולים, משכנתאות, הערות אזהרה צווי הריסה וכדומה), חריגות בנייה, בניה בלתי חוקית, אם קיימים צווי הריסה, אם קיים או אם יחול בעתיד היטל השבחה ועוד.

אנו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים, מאחר והסיכונים הכרוכים בכך גדולים על היתרונות שבחתימה על זכרון דברים. הנזקים למי מהצדדים עשויים להיות בלתי הפיכים.

כאשר מדובר על עריכת חוזה, אין הכוונה רק לעריכה של המסמך הפיזי, אלא מדובר בראש וראשונה על בדיקת הזכויות הערטילאיות בנכס, מכיוון שמה שמועבר מצד אחד לשני איננה רק החזקה הנכס, אלא זכויות הבעלות או החכירה וכדומה. יש חשיבות מכרעת לוודא אם על זכויות אלו לא מוטלות מגבלות ובאם לא נפלו פגמים בזכויות של הצד המוכר.

כאשר מדובר ברכישת נכס מקבלן, ישנן בדיקות נוספות שחשוב לבצע. המדובר בבדיקת רשיון הקבלן ובאם הוא מוסמך לבצע את הפרויקט המדובר, ובאם קיים היתר בנייה. כן חשוב לבדוק כי לחוזה מצורפים מפרט טכני ותכנית של הנכס, מה הרכוש המשותף הצמוד לנכס, מועד מסירת הנכס, סוג הערבויות שמציע הקבלן, ועוד בדיקות אחרות.

נושא המיסוי בעסקת נדל"ן דורש גם כן תכנון מקדים לפני שמבצעים את העסקה. יש לקחת בחשבון את כל המסים שעשויים לחול על העסקה ומומלץ לקבל יעוץ מקצועי בנושא.

ניתן למנוע את הסיכונים הכרוכים בביצוע עסקה בנדל"ן, אם הצדדים לעסקה יפנו לעורך-דין העוסק בתחום הנדל"ן. עורך הדין יסביר לצדדים את מהות העסקה, ידאג לבצע את כל הבדיקות הנדרשות וכן יקבע בחוזה את הבטחונות הדרושים, וזאת כדי שהחוזה  יגן על זכויות הצדדים.